كل ماتحتاج الي معرفته لشراء منزلك الأول في أستراليا

By Dena Jazzaa On ديسمبر 24, 2020 1٬304

عادت أسعار العقارات في استراليا للارتفاع. ويتخطى معدل سعر المنزل الواحد حاجز المليون دولار في مدينة سيدني و600 ألف دولار في ملبورن. وبهذا اعتبر البعض حلم امتلاك منزل شبه المستحيل.

ويقول المحلل الاقتصادي عبدالله عبدالله ان الاستراليين يميلون الى الاستثمار في سوق العقارات لأنها تقدم ميزات كثيره. أولها انها تعتبر من الاستثمارات الأكثر امانا، ثم ان مردودها على المستوى القريب والبعيد يعد مردود جيد.

ويضيف: “هذا النوع من الاستثمار يسهل فهمه وادارته بالمقارنة مع أنواع أخرى من الاستثمار مثل سوق الأسهم والسندات. وتشجع المحفزات الضريبية على الاستثمار العقاري أيضا.”

أنواع الاستثمار العقاري

owner occupier أو شراء منزل والسكن فيه

يقول عبدالله أن مردود هذا النوع من الاستثمار يعود على المدى المتوسط والبعيد مع ارتفاع سعر المنزل على مر الوقت. واجمالا على المدى المتوسط يعود الربح من هذا النوع من العقار إذا تم بيعه بعد 6 أو 10 سنوات من تاريخ الشراء.

واجمالا شروط المصارف الأسترالية للقروض السكنية أقل من غيرها من أنواع الاستثمارات. والشرطان الأساسيان لأخذ هذا القرض من البنك لشراء عقار هما امتلاك الدفعة الأولى والتأكد من امكانية تسديد هذا الدين او ما يسمى بـ serviceability.

على سبيل المثال: عند تقديم طلب الحصول على القرض يقوم البنك بحساب دخل المتقدم ومصروفه الشهري بالتفصيل، وذلك لحساب قدرته على الاستدانة، أو الـ borrowing capacity، والتي ترتبط بحجم الدفعة الشهرية لتسديد القرض.

وامتلاك الدفعة الأولى يعني تقديم 5٪ أو 20٪ من قيمة المنزل.

أي شراء منزل بـ 500 ألف دولار، يتطلب 25 ألف دولار كدفعة أولى.

وإذا لم يتمكن المتقدم على طلب القرض من دفع 20٪ من قيمة المنزل كدفعة أولى، يشترط البنك عليه شراء تأمين على القرض وهو ما يعرف بـ LMI وتختلف قيمته بحسب قيمة القرض ومدة القرض وقيمة الدفعة الاولى.

أي إذا كانت قيمة القرض تبلغ 500 ألف دولار على 30 عاما وتم تم دفع 10٪ كدفعة أولى، قد يصل سعر التأمين الـ LMI الى حوالي 8 الاف دولار. ويمكن اضافتها على مبلغ القرض الإجمالي.

Investment property شراء عقار للاستثمار فيه وليس للسكن

هذا النوع من الاستثمار يهدف الى تأجير المنزل. وتكون أسعار الفوائد على هذا النوع من القروض والتأمين عليه أعلى من قرض owner occupier.

ويقول عبدالله أن حسابات الـ serviceability أيضا تختلف مع البنك لان دخل المنزل من الايجار اجمالا (rental yield) هو كفيل بأن يغطي جزء كبير من الدفعة الشهرية.

وحسابات البنك في هذه الحالة تأخذ بعين الاعتبار توقعات ازدهار وانتكاس سوق الإيجارات.

ضريبة الاستثمار العقاري

ربح الاستثمارات العقارية عرضة للضريبة كغيرة من أنواع العقارات. ويوضح عبدالله أن صافي الربح من الاستثمار العقاري هو المبلغ الذي تفرض عليه الضريبة.

ونستطيع حساب الصافي بعد خصم قيمة الفائدة التي يتم دفعها على القرض وتكاليف الصيانة وخدمات سمسار العقارات والدفعات المقدمة للبلدية وغيرها.

“إذا كان اجمالي التكلفة اقل من الربح تسمى هذه الحالة بالمديونية السلبية او الـ negative gearing، عندها يخصم هذا المبلغ الصافي من دخل المستثمر السنوي.”

ويضيف عبدالله: “يعد هذا الأمر من العوامل الأخرى التي تدفع بالكثيرين على الاستثمار في السوق العقاري لان الـ negative gearing تقلل من فاتورتهم الضريبية السنوية.”

ويدفع المستثمر أيضا نوع ضريبة آخر تعرف بـ capital gain tax وهي التي تحتسب على الربح من بيع المنزل.

وبحسب عبدالله أن هناك فترة خصومات على هذه الضريبة حاليا تصل الى 50٪، وهذا الخصم يعتبر من الحوافز المتوفرة الآن للدخول في عمليات شراء و بيع العقارات.\

ضريبة الولاية stamp duty

الـ stamp duty هي الضريبة التي يتم دفعها لحكومة الولاية عند شراء منزل. وتعفى المنازل في ولاية نيو ساوث ويلز التي تقل أسعارها عن 650 ألف دولار من هذه الضريبة.

ويقول عبدالله أن هناك اقتراح حاليا من حكومة نيو ساوث ويلز بإلغاء هذه الضريبة واستبدالها بضريبة سنوية تبلغ حوالي 4٪ على مالك المنزل.

كما اقرت ولاية فكتوريا خصومات جديدة ومؤقتة لغاية نهاية السنة المالية الحالية وهي 50٪ خصم على ضريبة الـ stamp duty للمنازل الجديدة او التي هي في قيد البناء. و25٪ للمنازل المبنية القديمة. وفي الحالتين يجب أن يكون سعر المنزل اقل من مليون دولار. وبحسب ارقام الحكومة فان هذا الاجراء كفيل بأن يوفر 27500 دولار كمعدل وسطي على المقبلين على شراء عقارات في ولاية فكتوريا.

الاستثمار العقاري المشترك

يلجأ البعض لتأليف شراكات تسمى بالـ trust للاستثمار في سوق العقارات. وتقوم هذه المجموعة من الأشخاص بوضع مبلغ من المال ليستثمروها مجتمعة في سوق العقار.

وزادت شعبية الـ trust في الآونة الأخيرة وخاصة بين العائلات. وهناك حوالي 600 ألف trust عائلي مسجلة اليوم في أستراليا. لأنها تمنح المستفيدين فيها أو beneficiaries مميزات متعلقة بالضريبة وحماية الاستثمار وغيرها.